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創新交易模式 擴充增值空間 ——記“月色風情小鎮”閑置資產改造征集合作方項目

2015-02-02 10:15:47

一、項目背景
        涼山州邛海瀘山規劃風景區開發建設有限責任公司(以下簡稱“州邛瀘公司”)打造的“月色風情小鎮”項目于2006年建成,位于邛海瀘山景區內,距離西昌市中心8公里,地處邛海西岸中部,背倚瀘山、面臨邛海,正對瀘山山門入口,由仁山智水休閑廣場區、古榕月韻濱水漫步休閑區、馬可•波羅商娛區、月色逍遙客棧區、原始風貌區和瀘山入口廣場區組成,共有房屋15幢,總建筑面積為24724.72㎡,總占地面積75886.51㎡。整體規劃為邛海瀘山5A級景區。
        月色風情小鎮”項目因其歷史原因,現有剩余商業用房11幢,房屋面積未12113㎡。該剩余房屋因為地理位置較差,分布零星,建成接近8年,長期無人維修,造成資產閑置,對項目的發展形成了阻礙。州邛瀘公司為盤活公司閑置資產,配合“月色風情小鎮”整體規劃,打造邛海瀘山5A景區,經報請涼山州國資委批準后,特委托西南聯合產權交易所(下簡稱“聯交所”)對“月色風情小鎮”閑置資產進行處置,希望能夠通過改造或者招租,使該閑置資產保值增值,促進“月色風情小鎮”總體項目的良好發展。
 
二、策劃實施方案及政策輔導
        (一)合理策劃實施方案
        1、改變了項目方以資產招租方式掛牌的設想,果斷采取征集合作方分享投資收益模式掛牌。項目在取得涼山州國資委的同意后,聯交所受州邛瀘公司的委托,與州邛瀘公司進行了充分溝通,共同策劃論證該項目征集合作方實施方案的可行性、合規性和合法性。通過分析,針對這一項目屬于“土地租賃”的實質,若該項目以資產招租的方式對外出租,州邛瀘州公司只能以收取租金的方式取得固定收益。同時因以資產目前現狀來看,資產處于閑置狀態,且不符合“月色風情小鎮”的整體規劃要求,還需對資產進行后續投入改造,出租狀態欠佳。若該項目以征集合作方的方式對外征集合作者,以州邛瀘公司出資產,合作方出資金對項目進行改造投入,然后以“收取投資收益”的方式進行,一方面解決了州邛瀘州公司資金短缺的問題,同時設定投資收益遞增的方式保證國有資產的保值增值。另一方面也降低了合作的風險。
        參照四川省國資委《關于省屬企業項目征集合作方管理的指導意見》川國資產權〔2014〕23號的要求,本著公開、公平、公正的原則,引入市場競爭機制,采取公開方式進行,以提高企業資產的利用價值,實現資產價值最大化。 經過對項目認真分析,精心策劃,結合項目實際,最終敲定了該項目的合作方式為:
        (1)合作方在符合旅游景區、西昌市整體規劃前提下,按照打造西昌市邛海瀘山5A級旅游風景區要求對州邛瀘公司“月色風情小鎮”剩余閑置資產整體改造,由合作方進行建設資金投入,要求投資額不低于5000萬元。
        (2)本次項目改造過程中州邛瀘公司不再進行資金投入,項目改造成功后,由合作方全權負責經營,并向州邛瀘公司支付投資收益 。
        (3)合作期內,州邛瀘公司原則不干預經營管理,但州邛瀘公司派出工作人員2-3人協助合作方的運營工作。
        2、創新了競標模式,根據合作項目的使用面積,以每月每平方米的投資收益(16元/月/㎡)作為競價變量,細化投資收益標準,讓市場來檢驗項目的真正價值。聯交所在分析“月色風情小鎮”項目各類價值主體時,在通過征集方聘請中介機構進行市場詢價的基礎上,最終形成了以合作方在合作期內支付的投資收益底價按使用面積12113㎡ 計算,得出按照以每月每平方米的投資收益(以不低于(16元/月/㎡))作為競價變量來實現市場競爭,以最終競得的單價來計算總的投資收益,從而獲取更多的投資收益達到項目保值增值的目的。同時也能夠讓合作方從投資的角度詳細計算投入和產出比例,計算投資收益,增加雙方合作成功的幾率。
        (二)堅持國有產權交易的基本原則
        雖然這一項目不是傳統的國有產權轉讓項目,但在對整個合作實施方案進行策劃輔導的過程中,聯交所始終堅持“公開、公平、公正”的原則,尤其對于方案中設置的合作方資格條件,除了首先要滿足州邛瀘公司的要求外,仍然要做到所設資格條件不具有排他性、指向性等有失公允的情形,做到經得起批準機構的審核和社會大眾的檢驗。因此在設定合作方資格條件的時候,聯交所與州邛瀘公司反復溝通,除了一些最基本的資格條件外,最終形成了以下較為合理的條款以及具體而客觀的評判標準:
        1、意向合作方必須具備在省會城市成功開發運營管理20萬平方米以上規模的商業項目,并成功運營和管理該項目成為城市地標項目經歷。
        2、意向合作方應承諾,同意按照旅游景區、西昌市整體規劃前提下,打造西昌市邛海瀘山5A風景區要求及《投資合作協議》中提出的各項要求和規定對項目進行改造。
        3、意向合作方應承諾,具備擁有強大商家資源能夠招商運營的能力,具備成熟的管理團隊。簽定合作協議后,將閑置資產整體改造成具備美食文化為經營主題,集休閑、娛樂、購物、體驗、辦公、酒店等多種功能為一體的精致情景高檔區綜合體。讓游客在景區中能享用“吃、喝、玩、樂、購、住”等一站式美食商業服務,締造城市美食娛樂商業名片。
        4、意向合作方報名時提交《項目改造運作分析意見書》和《項目后期運營管理方案》。
        (三)全方位的重點推薦和精心的交易組織
        在方案獲得涼山州國資委批復后,項目在聯交所正式掛牌,對該項目進行了全方位的重點推薦。
        除了在西南聯交所的網站上發布招租信息外,還在金融投資報、成都日報等報刊媒體發布公告征集意向合作方。通過公開掛牌征集,最后征集到兩家符合條件的意向合作方。最終,該項目于2014年10月23 日“以17元/月/㎡”的報價成功簽約,由16元/月/㎡(總計4151.75萬元)底價增值到17元/月/㎡(總計4411.23萬元),增加征集方總的投資收益為259.48萬元。
 
三、小結
        亮點一:資產招租項目創新性的轉變成為了征集合作方項目。該項目中,聯交所通過長期不斷總結自身的工作思路和方法,并根據以往的項目成交經驗,成功的將項目進行轉型,將原本“單一的資產招租模式”轉變成“投資--合作--收益”的模式,公開征集合作方,維護了征集方的合法利益,同時也充分考慮了合作方摘得該項目后的后續投資金投入,促成了該項目的成功交易,體現了西南聯交所不斷創新、進取的交易思路和專業的業務服務。
        亮點二:將土地的使用面積以16元/月/㎡作為競價變量。該項目中,西南聯交所通過聘請中介機構進行市場詢價,在保證國有資產不流失的基礎上,合理確定項目的競價變量與競價價格,在市場來檢驗該價格的合理性與公允性。通過聯交所的強大宣傳能力,將互聯網、紙媒體等宣傳手段結合起來,將本項目進行了重點推介,成功尋找到了兩家意向合作方,最終以增加征集方259.48萬元的收益結果結束了本次交易,體現了聯交所發現價格、發現投資人的功能。
        亮點三:公允的合作方資格設置。該項目中,聯交所在充分考慮了該項目的規劃、發展方向、管理模式、增資空間和意向合作方的利潤空間基礎上,對意向合作方的資格進行了一定的要求。該要求既符合了西昌市的整體規劃,確保了 “月色風情小鎮”科學規劃的實施,也保證了州邛瀘公司的利益,同時也給意向受讓方留有足夠的利潤空間,實現了合作“雙贏”的目的,充分體現了聯交所“公開、公平、公正”的交易原則,
        亮點四:嚴格的資格審查。該項目中,首先取得主管部門的批準,對“月色風情小鎮”項目的真實性與可行性進行了審查,確保項目主體資格明確;其次,針對制定的合作方案由主管部門批復,對合作方的資格的設置不具有指向性,確保意向合作方的公平競爭;再次,聯交所嚴格按照交易規則進行操作,保證了交易公開公平公正的陽光平臺;最后,聯交所對符合交易條件的交易雙方出具《交易鑒證書》,保障了整個交易過程的真實可靠性。此一系列審核和監督過程,有效的從源頭上防止了交易過程的暗箱操作,杜絕了人為干預,防止了國有資產的跑冒滴漏,營造了公平競爭的環境,維護了交易雙方的合法權益。
(作者單位:西南聯合產權交易所國資二部)羅泉英

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